產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整 珠三角城市更新提速

“要?jiǎng)?chuàng)新引領(lǐng)率先實(shí)現(xiàn)東部地區(qū)優(yōu)化發(fā)展?！痹谏显聞偨Y(jié)束的黨的十九大會(huì)議上，習(xí)近平總書記指出。作為全國(guó)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一的珠三角地區(qū)，自《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008~2020年）》頒布以來(lái)，就已開始著手推動(dòng)區(qū)域優(yōu)化發(fā)展，為此還于2017年2月新設(shè)立一只總規(guī)模達(dá)500億元的優(yōu)化發(fā)展基金。

珠三角地區(qū)在過(guò)去近40年的快速發(fā)展中，形成了大量的舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊，不利于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市優(yōu)化發(fā)展。2017年5月22日公布的廣東十二次黨代會(huì)報(bào)告提出，要以“三舊”改造為抓手推動(dòng)城市更新，帶動(dòng)珠三角地區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)。受訪的多位專家對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，城市更新可有效利用土地空間資源，從而推動(dòng)珠三角地區(qū)城市的優(yōu)化發(fā)展。

城市更新在賦予城市發(fā)展新動(dòng)力的同時(shí)，也給其中扮演著城市開發(fā)建設(shè)這一角色的企業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)遇與使命。記者采訪的多位房企代表均表示，對(duì)于城市更新的理解并不局限于建筑以舊換新，更希望借此幫助區(qū)域乃至城市實(shí)現(xiàn)價(jià)值的提升。

助推產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

珠三角九市中，城市發(fā)展空間小的深圳，最先啟動(dòng)城市“三舊”改造。2004年深圳出臺(tái)《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，大規(guī)模啟動(dòng)城中村改造，但當(dāng)時(shí)主要不是為了集約利用土地資源，而主要是為了解決市容市貌問(wèn)題。直到2009年出臺(tái)《深圳市城市更新辦法》，深圳才正式啟動(dòng)城市更新工作。與此同時(shí)，佛山、廣州、東莞等也隨后開始進(jìn)行舊改。

這一時(shí)期，珠三角地區(qū)制造業(yè)面臨外需不振，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏低端等問(wèn)題，亟須進(jìn)行一次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整。廣東省政府順勢(shì)提出“騰籠換鳥”的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略，并制定《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008~2020年）》，提出要推動(dòng)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)、優(yōu)化發(fā)展。同時(shí)，經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，廣東特別是珠三角地區(qū)的土地資源緊缺、城市空間不足等制約因素，面對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及城市空間發(fā)展問(wèn)題，廣東遂于2012年率先在全國(guó)開展“三舊”改造試點(diǎn)工作，實(shí)施此舉的一個(gè)重要原因就是為了助推產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

通過(guò)多年的發(fā)展，深圳城市更新創(chuàng)造出不少“深圳樣本”。以深圳南山蛇口網(wǎng)谷項(xiàng)目為例，在通過(guò)城市更新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)后，總產(chǎn)值從2億元上升至55億元，單位面積產(chǎn)值從1200元/平方米上升至3.93萬(wàn)元/平方米，其經(jīng)濟(jì)效益和土地利用效益實(shí)現(xiàn)幾十倍跨越式發(fā)展。

據(jù)了解，蛇口網(wǎng)谷項(xiàng)目通過(guò)復(fù)合式更新改造從原來(lái)的舊廠房轉(zhuǎn)型，引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)、軟件開發(fā)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等企業(yè)取代傳統(tǒng)制造業(yè)，以“騰籠換鳥”方式成功實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，并在2013年作為深圳城市更新中舊工業(yè)區(qū)綜合整治的成功樣本被加以推廣。

深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)耿延良表示，廣州、深圳等珠三角城市，一是面臨土地資源稀缺及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的壓力，二是面臨人居環(huán)境的改善需求，且為了提高城市的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，城市更新具有舉足輕重的作用。深圳的城市更新以前相對(duì)注重規(guī)模，現(xiàn)在要更加注重質(zhì)量，而且要發(fā)揮政府的主導(dǎo)和規(guī)劃引領(lǐng)。

暨南大學(xué)教授胡剛表示，對(duì)于城市更新改造政策，珠三角地區(qū)這幾年積極推進(jìn)，廣東領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)此很重視，不僅專項(xiàng)投入了很多資金，也爭(zhēng)取到了一些優(yōu)惠政策，使得城市更新改造得以快速推進(jìn)。其中，深圳、廣州、東莞、佛山這四個(gè)珠三角城市，先成為此輪“三舊”改造試點(diǎn)城市。

尋求舊與新的平衡

對(duì)于城市更新改造，廣州希冀通過(guò)創(chuàng)新升級(jí)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高端化、低碳化、集群化、國(guó)際化發(fā)展。廣州市城市更新局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)媒體表示，在新的時(shí)代背景下，廣州的城市更新工作已經(jīng)常態(tài)化，而大方向是城市更新要有利于產(chǎn)業(yè)集聚，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)。同時(shí)，城市更新不再只是推倒重來(lái)，而是在舊與新中尋求一種平衡。

深圳目前主要以《深圳市城市更新辦法》和《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》為主的城市更新政策體系，注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和土地利用效益，希望通過(guò)城市更新引導(dǎo)發(fā)展創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)。而東莞方面則提出，今后“三舊”改造更多地推動(dòng)“工改工”，并創(chuàng)新舊工業(yè)區(qū)更新改造模式，積極探索更多舊工業(yè)區(qū)活化更新經(jīng)驗(yàn)，引導(dǎo)鎮(zhèn)村實(shí)施更多的工改工項(xiàng)目。

易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，城市更新不是簡(jiǎn)單的房屋翻修，而是對(duì)土地利用價(jià)值的重現(xiàn)發(fā)現(xiàn)；通過(guò)城市更新，有助于實(shí)現(xiàn)市區(qū)土地資源價(jià)值的發(fā)現(xiàn)，也有助于各類產(chǎn)業(yè)的加快導(dǎo)入。

華南城市研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)談錦利認(rèn)為，“三舊”改造目的是有效利用城市土地，幫助珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化發(fā)展，此舉可歸屬于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，十九大后將會(huì)更有系統(tǒng)地推進(jìn)。

企業(yè)擔(dān)起城市建設(shè)使命

城市更新的推進(jìn)離不開企業(yè)的參與，廣東尤其是深圳，日益稀缺的土地資源也在倒逼企業(yè)借道舊改布局房地產(chǎn)市場(chǎng)，城市更新已成為房企參與城市開發(fā)建設(shè)的重要方式。盡管城市更新涉及利益集體眾多、推進(jìn)難度大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)讓其成了“難啃的骨頭”，但房企舊改的熱情并未因此減弱。

記者梳理統(tǒng)計(jì)，龍光地產(chǎn)僅2017年上半年就新增并購(gòu)及城市更新項(xiàng)目21個(gè)，預(yù)計(jì)總建筑面積約476萬(wàn)平方米，覆蓋深圳、珠海、惠州、佛山、中山等多個(gè)城市。佳兆業(yè)截至2017年中業(yè)績(jī)報(bào)告期末，在深圳、廣州、上海及珠海擁有占地面積逾1400萬(wàn)平方米城市更新土地資源。星河控股近年也通過(guò)舊改在深圳龍崗、沙井等地獲得多個(gè)舊改項(xiàng)目。

佳兆業(yè)方面表示，作為落實(shí)政府城市更新政策的執(zhí)行者和參與者之一，將繼續(xù)以合理規(guī)劃，保障公共配套供給；以優(yōu)化空間，保障城市品質(zhì)提升；以響應(yīng)政策，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

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