千億之后招商蛇口再起航：產(chǎn)城開發(fā)成規(guī)模突破口

面對(duì)投資者提出這一目標(biāo)是否保守的問題，招商蛇口常務(wù)副總經(jīng)理朱文凱回應(yīng)，在當(dāng)前市況下，去化率接近60%是正常水平。公司更看重今年的現(xiàn)金流、銷售回款，以及規(guī)模和利潤的平衡。

3月27日，招商蛇口發(fā)布2017年年報(bào)，2017年共實(shí)現(xiàn)簽約銷售額1127.79億元，同比增長52.54%，營收754.55億元，同比增長18.69%，歸母凈利潤122.2億元，同比增長27.54%。

重組上市兩年的招商蛇口銷售首次突破千億，這在傳統(tǒng)的四大地產(chǎn)龍頭“萬保招金”中，是速度最慢的一個(gè)。不過，招商的規(guī)模終于再次起航了。這一次，它不僅僅是以地產(chǎn)商，而是城市運(yùn)營商的身份，參與到新的行業(yè)周期和規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)中來。

在3月28日的業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口管理層將今年銷售目標(biāo)定為1510億元，增速近30%。

面對(duì)投資者提出這一目標(biāo)是否保守的問題，招商蛇口常務(wù)副總經(jīng)理朱文凱回應(yīng)，在當(dāng)前市況下，去化率接近60%是正常水平。公司更看重今年的現(xiàn)金流、銷售回款，以及規(guī)模和利潤的平衡。

未來三五年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)土地和項(xiàng)目資源越來越難以獲取的背景下，招商蛇口擁有的產(chǎn)城融合和園區(qū)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)，有望使其優(yōu)先獲取資源和項(xiàng)目，從而帶動(dòng)規(guī)模跳躍式發(fā)展。

三大業(yè)務(wù)并行

2015年，招商蛇口在國內(nèi)率先提出轉(zhuǎn)型，定位為社區(qū)、園區(qū)與郵輪三大業(yè)務(wù)并行的“城市綜合運(yùn)營商”。以“蛇口”這片發(fā)展了30多年的區(qū)域?yàn)樵c(diǎn)，招商蛇口的郵輪母港和城市運(yùn)營商模式開始向全國乃至全球輻射。

2017年，在社區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)上突破了千億規(guī)模之外，招商蛇口的郵輪產(chǎn)業(yè)鏈布局也取得了突破。

3月28日，招商蛇口2017年業(yè)績(jī)交流會(huì)在位于蛇口郵輪母港的一艘郵輪上舉行，讓投資者親身體驗(yàn)其郵輪業(yè)務(wù)和城市運(yùn)營轉(zhuǎn)型。

招商蛇口副總經(jīng)理龔鐳介紹，2017年，招商蛇口太子灣郵輪母港開港首年運(yùn)營，完成了109艘次指標(biāo)，將近19萬人次郵輪旅客的運(yùn)載，目的地覆蓋9個(gè)國家和地區(qū)，有東南亞、東北亞，往越南、泰國、菲律賓方向，創(chuàng)下亞太地區(qū)郵輪港口開港首年之最。

在船供業(yè)務(wù)上，去年實(shí)現(xiàn)了零的突破，實(shí)現(xiàn)首單出口退稅，在商業(yè)模式上有所創(chuàng)新；與18家旅行社成立郵輪旅游聯(lián)盟，占據(jù)深圳90%郵輪市場(chǎng)份額。

郵輪產(chǎn)業(yè)深化方面，一是船隊(duì)組建，繼續(xù)在規(guī)模化、品牌化、組建本土郵輪船隊(duì)，進(jìn)一步掌握產(chǎn)業(yè)發(fā)展主動(dòng)權(quán)；二是運(yùn)營能力，跟國際知名郵輪運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)展開深入商洽；三是與國內(nèi)免稅店領(lǐng)軍企業(yè)就合作模式達(dá)成初步共識(shí)，簽署了相關(guān)備忘錄。

龔鐳表示，蛇口太子灣郵輪母港希望建立起中國郵輪母港運(yùn)營標(biāo)桿。

此外，招商蛇口長租公寓發(fā)展迅速，公寓業(yè)務(wù)已形成“壹系列公寓”產(chǎn)品線，2017年底已有1.5萬間，未來3年將會(huì)達(dá)到10萬間，合作模式“多條腿走路”，有資產(chǎn)收購、品牌輸出、整租改造、合作經(jīng)營。

招商蛇口常務(wù)副總經(jīng)理朱文凱介紹，公司在2018年將會(huì)繼續(xù)加快主營業(yè)務(wù)發(fā)展。2018年在建建筑規(guī)模2600萬平方米，比2017年增長了33%，新開工比2017年增長了20%，達(dá)到1000萬平米以上，竣工項(xiàng)目比2017年增長了31%，達(dá)到600萬平方米。

復(fù)制“蛇口模式”

盡管2017年已經(jīng)提速，但1200億的規(guī)模，招商蛇口仍難望5000億的萬科、碧桂園、恒大項(xiàng)背。有投資者指出，公司周轉(zhuǎn)較慢規(guī)模難以再上臺(tái)階。

對(duì)此朱文凱表示，資源獲取成為上臺(tái)階最主要的制約，2017年招商蛇口在資源獲取方面除了傳統(tǒng)招拍掛，更多地把重點(diǎn)放到兼并收購，全年獲取土地資源計(jì)容建筑面積1023萬平方米，在拿地規(guī)模上翻了一倍，70%土地都在具有潛力的灣區(qū)。2018年將進(jìn)一步提高收購的比例。

“尤其是地方國企和央企之間的收購，我們?cè)谑袌?chǎng)上跟其他同行做了比較，我們?cè)谝话沩?xiàng)目上的收購不具備別人的優(yōu)勢(shì)，所以我們現(xiàn)在最主要鎖定在這個(gè)方面?！敝煳膭P說，招商局集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、董事長親自帶隊(duì)，在各大城市、各大省市之間幫助招商蛇口拓展資源。

事實(shí)上，在2017年以來以“限”為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，地產(chǎn)商拿地越來越難，這是大家共同面臨的難題。

而招商蛇口獨(dú)特的產(chǎn)城開發(fā)和園區(qū)運(yùn)營模式——蛇口模式，已為其帶來了更多的資源。2017年獲取了前海項(xiàng)目包括招商局集團(tuán)媽灣片區(qū)的前海灣物流園區(qū)港口用地、保稅港物流園區(qū)及平方汽車園區(qū)等產(chǎn)業(yè)用地，土地儲(chǔ)備范圍2.9平方公里，規(guī)劃建面約500萬平米。

2016年招商蛇口與華僑城一起拿下的深圳總價(jià)地王空港會(huì)展綜合體，總建面146萬平米，配套區(qū)總建面222萬平米，便是以產(chǎn)城開發(fā)模式勝出的。

招商蛇口董事常務(wù)副總經(jīng)理劉偉介紹，除了粵港澳大灣區(qū)，“蛇口模式”內(nèi)拓外延，2017年拿下了多個(gè)產(chǎn)城開發(fā)項(xiàng)目，簽約落地項(xiàng)目7個(gè)，其中包括臺(tái)湖、蘇州金融小鎮(zhèn)、常熟琴湖、蘄春、粵東新城項(xiàng)目等。

通州臺(tái)湖項(xiàng)目位于北京通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)，建立的是以演藝為中心的小鎮(zhèn)，去年5月23日已成立政府合資平臺(tái)；蘇州金融小鎮(zhèn)規(guī)劃面積約4.04平方公里，去年已經(jīng)成立了合資公司，1月9日獲取首宗用地，圍繞蘇州市高新區(qū)科技新城板塊，聚集創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)城結(jié)合。

粵東新城項(xiàng)目位于揭陽市惠來縣，51.3平方公里，這是廣東省為解決區(qū)域發(fā)展不平衡所布局的東西兩翼中東翼最重要的節(jié)點(diǎn)，招商蛇口也跟廣東省簽署了相關(guān)協(xié)議，正在順利推進(jìn)中。

海外的項(xiàng)目則包括中白工業(yè)園、吉布提自貿(mào)區(qū)等項(xiàng)目，招商蛇口都參與其中。

劉偉表示，通過產(chǎn)城拓展，會(huì)尋找未來新的蛇口或第二、第三個(gè)蛇口，立足灣區(qū)，輻射全國；2018年的目標(biāo)是5個(gè)以上產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，簽訂3個(gè)以上框架協(xié)議，重點(diǎn)在京津冀、長三角等。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，產(chǎn)城拓展動(dòng)輒獲取數(shù)平方公里、數(shù)十平方公里的土地資源，通常是采用與政府合作的模式，由政府設(shè)立開發(fā)區(qū)管委會(huì)，下設(shè)政企合作公司，然后由合作公司去分批拿地。拿地的成本較低；不過與傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)不同，產(chǎn)城項(xiàng)目必須先植入、配置產(chǎn)業(yè)要素，根據(jù)產(chǎn)業(yè)再去匹配寫字樓、公寓等配套。

這種模式也是當(dāng)前許多開發(fā)商正在努力去做的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)模式，如碧桂園、時(shí)代中國、華潤置地等。在這類土地資源獲取上，招商蛇口無疑占了先機(jī)。

“通常一家公司一年的業(yè)績(jī)和利潤是由幾個(gè)大項(xiàng)目帶來的，如華潤深圳大沖村舊改對(duì)于業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)非常之大?！鄙钲谝晃婚_發(fā)商人士認(rèn)為，幾年后，招商蛇口的這些超大項(xiàng)目將會(huì)帶來規(guī)模和利潤的梯級(jí)上升。

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