部分城市二手住宅價格年均增速(2005年7月--2017年12月)
部分城市二手住宅價格累計平均同比增速(2017年)
中國工商銀行城市金融研究所。2016年下半年開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了與以往不同的一些新特點，主要體現(xiàn)在本輪調(diào)控出臺了致力于長效機制建設(shè)的相關(guān)政策措施。展望未來
，預(yù)計會有更多的政策將圍繞推動房地產(chǎn)回歸居住屬性這一主導(dǎo)方向來進行。在這些政策作用下
，房地產(chǎn)市場將進入一個不同于以往的發(fā)展時期
。預(yù)計房地產(chǎn)市場在較長一段時間內(nèi)將呈現(xiàn)總體平穩(wěn)態(tài)勢
，出現(xiàn)房價大幅波動的黑天鵝事件概率很低
。從各線城市中長期房價走勢來看
，與一線城市的趨勢性上漲態(tài)勢不同，二線城市房價的“市場分化”將更加明顯
，三四線城市去庫存仍是主要任務(wù)
。
十九大報告明確指出“房子是用來住的，不是用來炒的”
，并強調(diào)要加快建立多主體供給
、多渠道保障、租購并舉的住房制度
，讓全體人民住有所居
。事實上，從2016年國慶節(jié)開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策來看
，各級政府已經(jīng)出臺了一些與以往不一樣的調(diào)控政策
，致力于長效機制建設(shè)?div id="m50uktp" class="box-center"> ？梢灶A(yù)期
，未來將會有更多的政策圍繞推動房地產(chǎn)回歸其居住屬性這一主導(dǎo)方向展開。在這些政策作用下
，預(yù)計我國房地產(chǎn)市場將進入一個新的發(fā)展時期
。本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的特點及其效應(yīng)1、本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的諸多新特點2016年國慶節(jié)開始的本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了一些與以往不同的新特點
，主要體現(xiàn)在不僅出臺了著眼于需求端的短期臨時性調(diào)控政策
，也出臺了著眼于供給端構(gòu)建長效機制建設(shè)的一些政策措施。
第一
，從短期臨時性調(diào)控政策來看
，限購限貸政策力度升級、范圍擴大
，并首次啟用了限售政策
。首先，限購限貸政策仍然延續(xù)因城施策的特點
，但與以往相比
，不僅限購限貸范圍更廣，而且政策力度明顯升級
。在本輪限購中
，不僅一二線城市限購限貸
，甚至嘉興和懷來縣等一線城市周邊的三四線城市也加入到限購行列。此外
，熱點城市普遍“認房又認貸”或“限購又限售”
，三四線城市還多采用公積金調(diào)整、限售等方式
。其次
，本輪調(diào)控首次啟動“限售”政策。廈門
、成都
、福州、青島
、常州
、長沙、貴陽
、重慶
、南昌、南寧和石家莊等近40個城市紛紛出臺“限售政策”
，規(guī)定新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后
，持有一定年限方可上市交易，期限在2年至10年之間
。從限售對象來看
，大多數(shù)城市的限售政策面向的是全部住房交易對象。再次
，政策執(zhí)行中一直在不斷“打補丁”
。比如北京，2016年9月30日將首套房首付提高到3.5成后
，2017年又不斷提高貸款利率
，同時將首套房、二套房認定標準改成“認房又認貸”
。從總體上看
，可以用“因城施策、力度升級
、范圍擴大
、隨時調(diào)整”四個詞來描述抑制需求端的短期臨時性調(diào)控政策。
第二
，著手推進“租購并舉
、共有產(chǎn)權(quán)房”的試點工作，致力于長效機制建設(shè)。(1)密集出臺鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策
，選取12個城市開展加快發(fā)展租賃市場試點
，選取13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。2017年7月
，住建部等九部委發(fā)文，選取人口凈流入的廣州
、深圳
、南京、杭州
、廈門
、武漢、成都
、沈陽、合肥、鄭州、佛山和肇慶等12個城市，開展首批加快發(fā)展租賃市場的試點。一是鼓勵多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)。包括新增建設(shè)用地中配建租賃住房、對城市中閑置和低效利用的資產(chǎn)實現(xiàn)用途轉(zhuǎn)換等。二是加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，鼓勵租賃住房供應(yīng)方逐步向機構(gòu)出租長期提供服務(wù)為主轉(zhuǎn)變。在這些政策影響下，預(yù)計租賃參與主體將逐漸從以個人出租短期套利為主向機構(gòu)出租長期提供服務(wù)為主轉(zhuǎn)變。2017年8月28日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京
、杭州、合肥
、廈門
、鄭州、武漢
、廣州
、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點
。此次試點的最大亮點在于
，即農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行或者直接選定房企合作建設(shè)
，直接進入市場
。因此，土地成本將大幅降低
，從而產(chǎn)生一大批低成本房屋
，將有助于平抑未來的高租金和高房價。同時，政府對于開發(fā)這類住房給予大量優(yōu)惠政策，包括承租人可以享受“基本公共服務(wù)”等。在中央層面的密集推動下，各地政府紛紛積極響應(yīng)，加快住房租賃市場發(fā)展。首批12個試點城市中，除肇慶外，其余11個城市已陸續(xù)公布了住房租賃扶持政策。具體來看，各地扶持政策主要體現(xiàn)在以下幾個方面。第一，為承租人賦權(quán)。廣州和南京明確將“租購?fù)瑱?quán)”寫入試點方案，北京明確京籍集體戶口租房可以落戶，符合條件的京籍無房家庭的適齡子女可就近入學(xué)。
第二
，加大住房租賃市場供應(yīng)。在增加租賃住房供應(yīng)方面，除規(guī)定部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房外，各試點城市均有針對性政策出臺，保障租賃住房供應(yīng)。
第三
，加快培育住房租賃市場供應(yīng)主體。此次出臺租賃試點方案的大部分城市均鼓勵發(fā)展國有住房租賃企業(yè)，并積極引導(dǎo)房企從傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。成都、沈陽、深圳和杭州等城市均要求到年底要組建一定數(shù)量的國有住房租賃公司，廈門提出要扶持國有企業(yè)做大做強住房租賃業(yè)務(wù)。第四，機構(gòu)化、專業(yè)化和規(guī)模化成為試點城市培育租賃市場的重要手段。部分城市將租賃企業(yè)培育數(shù)量進行量化考核，如武漢要求在兩大住房租賃試點區(qū)域選擇不少于5家國資企業(yè)、5家民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和10家住房租賃企業(yè)，作為住房租賃規(guī)?div id="jfovm50" class="index-wrap">；?jīng)營試點企業(yè)。其中，沈陽則規(guī)定，到2020年，全市開展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要達到50家。第五，提供金融財稅政策支持。大部分租賃試點方案均明確支持向住房租賃企業(yè)提供金融服務(wù)。武漢、成都、北京、深圳、杭州等5個城市在試點方案中明確提出，支持住房租賃企業(yè)開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點，支持符合條件的租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。此外，對租賃企業(yè)給予稅收優(yōu)惠，通過發(fā)放租房補貼，鼓勵新市民從市場租賃房源。第六，搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺，建立住房租賃信用管理體系。此次出臺租賃試點方案的城市均提到，要推廣線上線下租賃服務(wù)一體化，建立并完善住房租賃交易服務(wù)平臺。(2)北京、上海、南京、福州和煙臺開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房。2017年9月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點的意見》
，支持北京和上海開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點，鼓勵兩市結(jié)合本地實際
，在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)模式
、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理
、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進行大膽探索
，力爭形成可復(fù)制、可推廣的試點經(jīng)驗
。截至目前
，除了北京和上海以外，南京
、福州和煙臺也已經(jīng)開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房
。事實上，在住建部印發(fā)《意見》之前
，上海已在共有產(chǎn)權(quán)住房方面進行了有益的實踐
。北京在2017年8月出臺了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》征求意見稿，明確提出共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房
，可以按照相關(guān)規(guī)定辦理落戶
、入學(xué)等事宜，即共有產(chǎn)權(quán)房和一般商品房同權(quán)
。與以往的自住房相比
，共有產(chǎn)權(quán)住房最大的不同在于“按份共有”，銷售價格低于同地段
、同品質(zhì)商品住房價格水平
，購房人購買后限定使用和處分權(quán)利，政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)。具體來看，共有產(chǎn)權(quán)住房具有以下特點：一是兼顧保障和宜居。從保障角度來看，北京共有產(chǎn)權(quán)住房戶型以中小套型為主，表明當前政策更多的是惠及剛需和無房群體的首套購房需求。從宜居的角度看，提出實施全裝修成品交房且強調(diào)綠色環(huán)保的概念，還將規(guī)劃選址優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，將建設(shè)宜居環(huán)境和促進職住平衡相結(jié)合
，進而推動就業(yè)與居住的合理匹配
。二是兼具保障性住房和商品房的雙重屬性。此次北京共有產(chǎn)權(quán)住房明確了政府和個人持有的產(chǎn)權(quán)份額
，兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性
，不僅可以出售，也可以出租
。
三是將新市民納入住房保障范圍
。此次北京共有產(chǎn)權(quán)住房征求意見稿中特別強調(diào)了對“新北京人”的同權(quán)意義，明確提出對 “新北京人”住房的分配比例應(yīng)不少于30%
。從數(shù)量上來看
，北京擁有大量工作穩(wěn)定卻沒有戶籍的家庭，當前
，將新市民納入住房保障范圍
，有利于引導(dǎo)部分需求由商品房轉(zhuǎn)向政策性商品住房，這無疑將大大緩解普通商品房市場的潛在需求壓力
。
2
、本輪調(diào)控政策的政策效應(yīng)2017年，各線城市房價增速仍均較年均增速(2005年7月至2017年12月)有所上漲
，且仍延續(xù)以往“一線城市房價增速高于二線
、二線城市高于三四線”態(tài)勢
，但二三線城市尤其二線城市價格增速上漲幅度明顯大于一線
。例如，二線城市房價增速由年均3.69%漲至2017年的9.49%
，上漲了近3倍
，三四線城市房價增速由年均2.52%漲至2017年的4.59%，也上漲了近2倍
，而一線城市由均值7.83%漲至11.97%
，上漲幅度明顯小于二三線城市。與此同時
，二線城市內(nèi)部出現(xiàn)了明顯分化
。二線城市中，武漢
、長沙
、鄭州、廈門
、杭州和南京等城市價格快速上漲
，但成都和西安等城市價格漲幅不大。值得關(guān)注的是
，自2017年9月以來
，一線城市中二手住宅價格增速出現(xiàn)大幅下降
，二線城市價格增速也有所下降，但下降幅度小于一線城市
。與一二線城市相反
，三線城市住宅價格出現(xiàn)了上漲。造成這種分化的直接原因就是本輪調(diào)控中因城施策的短期臨時性政策
。本輪調(diào)控中
，一二線城市尤其一線城市的調(diào)控力度遠大于三四線城市，部分三四線城市還沒有出臺限購限貸政策
。在這樣的背景下
，導(dǎo)致部分資金溢出到三四線城市。另外
，棚戶區(qū)改造及其貨幣化還起到了“踩油門”的作用
，進一步刺激了三四線城市的房地產(chǎn)需求。雖然棚戶區(qū)改造是全國范圍實行的民生工程
，但其城市分布并不均勻
，主要以三四線城市為主，三四線城市占比高達87%
。并且
，2015年后棚戶區(qū)改造安置方式由傳統(tǒng)的實物安置轉(zhuǎn)向貨幣化安置。貨幣化安置
，本質(zhì)上是以定向貨幣寬松的方式助力商品房去庫存
。在棚戶區(qū)改造及其貨幣化帶動下，也進一步推動了三四線城市的住房銷售需求
。繼續(xù)推進房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建設(shè)2017年
，可以說是房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)折之年。
展望未來
，預(yù)計房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機制建設(shè)有望加快
，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建設(shè)將繼續(xù)向縱深方向發(fā)展。
1
、預(yù)計將繼續(xù)大力發(fā)展租賃住房從出臺租賃政策的城市來看
，近期北京發(fā)布的租賃新政對承租人在落戶和享受義務(wù)教育等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)上的規(guī)定更為詳細，預(yù)計將成為建設(shè)住房租賃制度的標桿，未來試點城市擴圍是大勢所趨。同時，此次對于集體建設(shè)用地利用模式的突破將使未來行業(yè)運行面臨更多變化
，也會重塑中國傳統(tǒng)的居住模式
。
2、共有產(chǎn)權(quán)住房將進一步擴圍從可復(fù)制性來看
，共有產(chǎn)權(quán)住房這種模式前期已積累了豐富的施行經(jīng)驗
，后期具備良好的運行基礎(chǔ)和優(yōu)化的空間
。而且，北京等城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房對全國其他城市后期的住房制度改革也將形成良好的示范
。租賃住房
、共有產(chǎn)權(quán)住房、商品房共同形成階梯式供應(yīng)格局
，住房結(jié)構(gòu)進一步得到優(yōu)化
，以匹配并滿足不同收入階層或者家庭在不同收入階段的需求。
3
、限售政策將延續(xù)并可能在更多城市推出限售政策相對于限購限貸來講
，該政策既能實現(xiàn)去庫存的導(dǎo)向，同時通過強制購房者增加持有時間
，增加了投資投機購房的風險
，防范各類短期資金套現(xiàn)，有利于抑制投資投機
，讓住房回歸其居住本質(zhì)
。
4、房地產(chǎn)稅立法工作或?qū)⑦M一步加快早在2013年11月
，中央就提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革
。由于房地產(chǎn)稅涉及范圍太廣，一旦征收可能影響會非常大
，因此
，幾年來一直沒有太大進展。但從2017年政策走向來看
，預(yù)計房地產(chǎn)稅立法工作或?qū)⑦M一步加快
，以切實推動建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制
?div id="jpandex" class="focus-wrap mb20 cf">？偠灾磥碚邔@推動房地產(chǎn)回歸其居住屬性這一主導(dǎo)方向來展開。預(yù)計在這些政策作用下，房地產(chǎn)市場將進入一個不同于以往的發(fā)展時期?div id="4qifd00" class="flower right">
？梢灶A(yù)期，未來將會有更多的買房需求通過租賃進行分流，房地產(chǎn)市場長期以來“輕租重售”的局面將得到改變。長租公寓等租賃業(yè)務(wù)將得到較快發(fā)展，滿足低收入群體或者城市“夾心層”人群的住房需求。共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)也將不斷增加。
同時
，熱點城市土地供應(yīng)趨于增加，再加上一連串調(diào)控組合拳。最重要的是，我國貨幣和信貸政策的持續(xù)收緊將在較長的時期內(nèi)存在。在這些政策作用下，預(yù)計房價延續(xù)以往大幅上漲的可能性降低。但長效機制的建立將是一個長期的過程，2018年迫于財政壓力，預(yù)計一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控可能隱形放松。因為，如果不適當放松，將誤傷剛需和改善型需求，并將帶來地方財政收入的斷崖式下跌 。2018年政府財政收入增長乏力，甚至極有可能出現(xiàn)同比下滑
。在這種情況下
，只能通過增加赤字、地方債
、國債的方式來“穩(wěn)增長”
，同時適當搞活股市。另外
，國家希望通過“新一輪開放”來刺激外資流入
。但這些仍然不夠，讓房子或土地維持一定的成交量就成為“必須的選項”。
房地產(chǎn)市場總體將保持平穩(wěn)發(fā)展隨著各項調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn)
，房地產(chǎn)市場將面臨許多不確定因素，購房者持幣觀望氣氛日漸濃厚，預(yù)計房屋成交量將會出現(xiàn)明顯下滑，房價在部分城市將出現(xiàn)松動跡象，但防范化解房地產(chǎn)風險仍是重中之重，預(yù)計房地產(chǎn)市場將在較長一段時間內(nèi)保持平穩(wěn)態(tài)勢，出現(xiàn)房價大幅下跌的概率很低。
1
、二線城市房價“市場分化”特征更加明顯從中長期來看，房價“市場分化”特征將更加明顯，有人口顯著增量的、高級別的城市(及其城市圈)，房價仍然可能是趨勢性上漲。從各線城市來看，與一線城市房價相對整齊劃一的趨勢性上漲態(tài)勢不同，二線城市之間情況差異較大，導(dǎo)致房價變動冷熱不均。(1)房價走勢一定程度上取決于城市對人口的吸引力
。從長周期來看，住房價值主要體現(xiàn)在其居住屬性，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的核心要素在于人口，人口規(guī)模決定了城市住房需求的總量。因此，房價走勢在一定程度上取決于城市對人口的吸引力。有人口流入，就會有購房需求。在一些房源供應(yīng)不足的地區(qū)，尤其是熱點區(qū)域的房子依然搶手，至少在長期租賃政策完善以前是這樣的。從2011年至2016年主要一二線城市新增常住人口數(shù)量可以看出，天津、合肥、北京、成都、重慶、深圳和廣州在過去5年是全國人口流入最多的城市，人口競爭優(yōu)勢突出
。可以看出
，天津和合肥已超越北京
、上海和深圳等一線城市，成為近5年人口增長最多的城市
。這主要源于天津仍處于城市擴張期
？紤]城市發(fā)展，要放在國家對城市的規(guī)劃框架下來進行。因此，未來城市群的發(fā)展方向值得關(guān)注。國務(wù)院提出將在“十三五”期間建設(shè)19個城市群，包括長三角、珠三角、京津冀、山東半島，同時受益于京津冀城市群規(guī)劃。同樣，近年來大力投入第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)，交通設(shè)施不斷完善，商業(yè)和娛樂也逐步成型，推動合肥常住居民數(shù)量陡增。另外，成都和重慶兩個城市也變化顯著，在一定程度上反映了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致中西部人口出現(xiàn)回流。相比之下，上海、鄭州、武漢、石家莊和長沙處于第二梯隊，年均新增常住人口在10萬至20萬之間。這12個城市是目前全國人口增長最快的地區(qū)，城市競爭力正在不斷增強。
，從根本上決定了一個城市的房價走勢?div id="d48novz" class="flower left">(2)城市發(fā)展?jié)摿?div id="d48novz" class="flower left">
、海峽西岸
、長江中游、成渝地區(qū)
、中原地區(qū)
、北部灣、關(guān)中平原
、哈長
、遼中南、晉中
、呼包鄂榆
、黔中、滇中
、蘭州—西寧
、寧夏沿黃、天山北坡城市群
。截至2018年2月
，包括長江中游、哈長
、成渝
、長江三角洲、中原、北部灣和關(guān)中平原7個城市群已獲批
。僅從城市發(fā)展?jié)摿砜?div id="jfovm50" class="index-wrap">，我們重點看好長三角、珠三角
、京津冀
、山東半島、海峽西岸
、長江中游
、成渝地區(qū)、中原地區(qū)、北部灣和關(guān)中平原十大城市群的首位城市，包括上海、廣州
、深圳
、北京、濟南
、青島
、福州、武漢和長沙
、成都
、重慶、鄭州
、南寧
、西安。另外
，長三角
、珠三角城市群中距離首位城市較近且交通便利的城市，尤其是近幾年上漲中“漏掉”的漲幅較小的城市
，可以優(yōu)先分享到首位城市的溢出效應(yīng)
。(3)前期房價上漲幅度過高的城市房價空間可能已被透支 。在2016年研究報告《房地產(chǎn)市場區(qū)域分化態(tài)勢跟蹤研究》中
，我們預(yù)測2017年看好的城市分別是：第一類
，天津；第二類
，武漢
、鄭州；第三類
，成都和西安
；第四類
，杭州
、濟南和青島等旅游城市
。梳理2017年各城市二手住宅價格增速，廣州
、無錫
、武漢名列前三，同比增速在17%以上
；鄭州
、長沙、廈門緊隨其后
，同比增速15%以上
；杭州、南京
、北京
、福州、惠州
、合肥
、青島、濟南
、天津同比增速也超過了10%
。可以看出
，筆者看好的二線城市中
，除了成都和西安外，其余都進入了前15名
。綜合考慮各城市的經(jīng)濟發(fā)展情況
，對流動人口的吸引力，以及前期房價上漲對各城市房價的透支情況等因素
，未來二線城市中的以下城市仍被看好
。第一類，天津
。天津人口已超過1500萬
，是近5年來國內(nèi)人口流入最多的城市。天津在京津冀城市群規(guī)劃中戰(zhàn)略地位顯著
。第二類
，成都和西安。西部節(jié)點型城市發(fā)展有望進入新階段
，房價尚屬相對洼地
。2016年和2017年
，成都、西安等西部城市房價漲幅均未超過10%
。由于西部經(jīng)濟發(fā)展水平與東部發(fā)達地區(qū)相比仍有差距
，但土地供應(yīng)相對充足，因此近年來住宅市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)
。未來，隨著西部核心城市不斷承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口回流，城市發(fā)展有望進入新的階段，成渝城市群是西部最具發(fā)展?jié)摿驮鲩L活力的地區(qū)，成都作為成渝城市群核心城市，人力、財力優(yōu)勢已不僅限于省內(nèi)及周邊，對整個西南地區(qū)的輻射作用也在日益加強。同樣，西安在西北地區(qū)的地位也首屈一指。第三類，石家莊
。石家莊的年均人口增量超過10萬
，僅次于鄭州和武漢，但2017年石家莊的住房價格增速卻遠低于鄭州和武漢
。第四類
，武漢和鄭州。武漢和鄭州人口規(guī)模均達千萬級
，也同屬人口流入的第二梯隊城市
，大量的人口帶來大規(guī)模住房需求。另外
，它們分別是長江中游城市群和中原城市群的中心城市
，在省內(nèi)具有絕對優(yōu)勢地位，此類城市是繼沿海發(fā)達城市之后
，產(chǎn)業(yè)和人口增長最具潛力的地區(qū)
。2016年12月26日，國家發(fā)改委印發(fā)《促進中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃》
，其中明確提出支持武漢和鄭州建設(shè)成為國家中心城市
，城市地位再次升級。